相続した土地の不動産取得税はかかるのか？相続や贈与の税金と売却時の注意点を解説

相続した土地に不動産取得税はかかるのか

不動産取得税は、土地や建物を取得した人に対して都道府県が課税する地方税です。
売買による購入だけでなく、建物の新築や増改築、贈与などにより所有権を取得した場合も対象になります。
登記をするかどうかにかかわらず、現実に不動産を取得した事実に基づいて課税される仕組みです。
税額は固定資産税評価額に一定の税率を乗じて計算され、多くの都道府県で住宅や住宅用土地について各種の軽減措置が設けられています。

相続により土地を取得した場合、原則として不動産取得税はかかりません。
地方税を定める法令や各都道府県の案内では、相続に伴う取得は非課税と位置付けられており、課税対象から除かれています。
これは、相続が死亡により包括的に財産を承継する制度であり、対価を支払って新たに不動産を「取得」する行為とは性質が異なるためです。
実際に、都道府県の解説でも「相続や一定の合併・分割による取得には不動産取得税は課税されない」と明記されており、相続登記をしただけでは納税通知が届かない取扱いとなっています。

一方で、相続以外の方法で土地を取得したときには不動産取得税が課税される点に注意が必要です。
売買により土地を購入した場合や、生前贈与により土地をもらった場合、さらには遺言により特定の人へ遺贈された場合などは、原則として課税の対象になります。
これに対して、相続により取得した土地については、不動産取得税は非課税となるものの、別途相続税の課税対象となる可能性があります。
このように、同じ土地の取得であっても「相続なのか」「売買や贈与なのか」によって、負担する税金の種類や考え方が大きく異なります。

相続した土地で不動産取得税がかかる可能性のあるケース

相続で土地を取得した場合でも、遺産分割の内容や手続の進め方によっては、不動産取得税の対象となるケースがあります。
たとえば、共同相続人のうち1人が他の相続人の持分を金銭で買い取るような遺産分割を行うと、その買い取った部分は「売買」に近い性質と判断されることがあります。
このように、名目は相続であっても、実質的に対価を支払って取得した部分については課税される可能性がある点に、注意が必要です。
遺産分割協議の内容を決める際には、不動産取得税への影響も含めて全体を見通すことが大切です。

また、被相続人の遺言により、特定の人へ土地を取得させる「遺贈」の場合も、不動産取得税の課税対象となります。
遺贈には、遺言により無償で財産を譲り渡す「包括遺贈」や「特定遺贈」があり、いずれも相続ではなく、地方税法上は「相続以外の取得」と整理されています。
さらに、生前に「贈与契約」により土地を取得した場合も、原則として不動産取得税が課税されます。
このように、相続と似た場面であっても、法律上の位置付けが相続ではない取得については、課税関係が異なる点を押さえておく必要があります。

不動産取得税は都道府県が課税する地方税であり、税率や軽減措置の内容には、一定の範囲で自治体ごとの差異があります。
一方で、毎年課税される固定資産税は市区町村が課税する税金であり、相続で取得したかどうかにかかわらず、毎年の所有状況に応じて課税される点が異なります。
相続をきっかけに納税通知書が届くと、「不動産取得税なのか固定資産税なのか」が分かりにくく、両者を混同してしまうことも少なくありません。
どの税金についての通知なのか、課税主体や課税のタイミング、対象となる行為を整理して理解しておくことが、誤解や納付漏れを防ぐうえで重要です。

相続・贈与で取得した土地を売却するときの税金と取得費

相続や贈与で取得した土地を売却すると、売却益が出た場合には譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。
このとき課税の対象となるのは、売却代金そのものではなく、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた後の「譲渡所得」です。
また、土地を所有していた期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、税率も変わります。
相続や贈与によって取得した土地でも、基本的な計算の枠組みは他の譲渡と同じです。

相続や贈与で取得した土地の取得費は、原則として被相続人や贈与者がその土地を取得したときの購入代金や造成費などを引き継ぐ考え方になります。
さらに、被相続人や贈与者が支払っていた不動産取得税や登録免許税なども、取得費に含めることができます。
相続の場合は、被相続人がその土地を取得した日が取得時期となるため、所有期間の判定にも影響します。
このように、過去の購入事情までさかのぼって整理することが大切です。

相続や贈与の際に支払った不動産取得税、所有権移転登記にかかった登録免許税や司法書士報酬などは、譲渡所得を計算するうえで取得費に加算できる費用とされています。
これらの費用を漏れなく取得費に含めることで、譲渡所得を圧縮でき、結果として所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。
そのため、当時の領収書や請求書、契約書などはできる限り保存しておくことが重要です。
売却を検討する段階で、取得費に算入できる費用を丁寧に洗い出すことが有利な税務につながります。

相続した土地の不動産取得税・相続税で失敗しないための実務ポイント

まず、相続税がかかるかどうかを判断するためには「基礎控除額」を把握することが大切です。
現行の相続税では、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」と定められており、遺産総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。
たとえば法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円となり、これを超えるかどうかが課税の分かれ目になります。
また、相続税の申告と納付は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内が期限とされていますので、早めに財産額を確認することが重要です。

次に、相続した土地をいつ売却するかによって、譲渡所得に対する税率が変わる点にも注意が必要です。
相続や贈与で取得した土地の所有期間は、被相続人や贈与者が取得した日から通算して判定され、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として扱われます。
長期か短期かによって適用される所得税・住民税の税率が異なるため、売却時期の検討は、実際の税負担を左右する重要な要素です。
さらに、相続時や贈与時に支払った不動産取得税や登記費用は取得費に含めることができるため、売却前に支出内容を整理しておくことで、譲渡所得を適切に計算しやすくなります。

そして、相続・贈与で取得した土地の情報を整理しておくことは、相続税や将来の売却時の税金で失敗しないための基礎になります。
具体的には、登記簿上の名義や地目、固定資産税評価額、相続税評価の根拠資料、相続や贈与の時点で支払った不動産取得税・登録免許税・司法書士や税理士への報酬などを一覧にしておくとよいでしょう。
これらを整理したチェックリストを手元に置けば、相続税の申告が必要かどうか、売却時の取得費に含められる費用は何かといった点を、専門家へ相談するときにもスムーズに確認できます。
また、自治体や税務署から届く通知書や説明資料も保管しておくことで、後日の見直しや税務調査への備えとしても役立ちます。

まとめ

相続した土地には原則として不動産取得税はかかりませんが、遺贈や贈与、持分の買い取りがあると課税される場合があります。
また、売却する際は譲渡所得税や住民税が関わり、被相続人や贈与者の購入代金や登記費用などを含めた取得費の整理が重要です。
当社では、相続税がかかるかどうかの基礎控除の確認から、売却タイミング、登記・評価の整理まで、一貫してサポートいたします。
「自分の場合に不動産取得税や売却時の税金がどうなるのか知りたい」という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。